10月のコラム:不動産の共有名義の悲喜劇

2010年10月01日 10:31

土地を、分筆登記がなく、共有名義にしていたケース又は分筆登記していても狭小の土地での、
仕事上のトラブルを何回か、経験した。共有者の一人に事情があり売却、
抵当権設定により債務不履行により実行されたり、差し押さえされたりという事情により、
他の共有者の人も売却、競売、差し押さえに応じなければならなくなる。
夫婦で土地、建物を共有名義にしてあり、離婚ということになると、これも大変です。
共有名義者の同意がなければ、同時に、その土地を活用できないこととなり、
仮に分筆することとなると、狭小な土地では、利用価値・経済価値が薄れることとなる。
だから、田分けすることを、「たわけもの」というのです。
相続により取得する土地であれば、このような悲劇が発生するのは残念です。
先祖はありがたいものなのだか、先祖があって今の自分が存在しているのだから、
先祖への感謝を忘れず、争いをしないようにしてください。
事例として、

離婚が原因で、慰謝料として、金銭を分配するのは、贈与税は一切課税されないが、
不動産の分配は、みなし譲渡として、贈与した者は、所得税の課税があり、
税金の負担もすることとなります。これは、一端売却して換金したとみなされるので、
みなし譲渡となります。共有名義となると、同時に売却して、
居住用不動産特別控除の適用後離婚したほうが、税金の負担だけを考慮すると、有利となります。
離婚後、同一の土地・建物に引き続き居住するのも、大変です。


父が急死したが、連帯保証人の借財があり、法定相続人が債務履行しなければならなく、
土地を売却すれば、多少相続財産が残るため、相続放棄もできず、
共有名義の土地を売却することとなるが、土地に父の兄弟等が隣接して居住していたが、
一斉同時に売却を余儀なくされた。急死なので、法定相続人においても、
父の事業倒産の証明が出来ず、この譲渡においても、保証債務履行の非課税の規定適用を受けられず、
歯がゆい結果となった。差し押さえ、競売時、隣接の父の兄弟が入札で取得できればよいのですが、
不可能のため、売却することとなった。
同族で特別事情がないかぎり、連帯保証人とならないことです。


本来家督相続するものが、名義にする予定であったが、相続移転登記で共有名義にしてあったが、
その後事情があり、その土地を利用したい家督相続人以外の相続人から、申し出があり、分筆をするが、
他の物件は、家督相続人以外の相続人から、公正証書遺言で返してもらうこととなった。
いまさら、贈与で返してもらうと、贈与税が多額となるため、共有名義となっている、
家督相続人以外の相続時、遺言で返してもらうこととなった。


親子三人が、居住用の土地・建物を相続したが、共有名義としないで、
母のみの名義としたが、売却したとき、居住用の土地・建物の売却には、
特別控除三千万円の適用があるが、母のみ受けることとなり、六千万円分の所得税を納付することとなった。
勿論、将来売却する事も有り得るので、共有名義にすることをアドバイスはしてありましたが。


母、息子の共有名義の土地があったが、息子が、事業失敗で倒産したが、
実母が連帯保証人となっていたが、実母の相続開始があり、相続税で連帯保証債務として、
債務控除の適用を受け相続税が軽減された。また、息子は母から相続した土地、
共有名義の本来の土地を同時に、土地売却においても保証債務履行の非課税の規定の適用をうけ、
所得税の軽減も達せられた。相続開始がありそうなので、事前に借入先には、連帯保証人として、
母を追加してもらっていたので、軽減された。これは不幸中の幸いの例である。



共有してよいのは、情報だけかも。「報、連、相」で、報告、連絡、相談で情報を共有化しましょう。



平成22年9月30日    小関勝紀

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